租赁的概念在中国一直比较模糊，一些人甚至连租赁的“赁”字都不会写。如果租赁的分类不清，定位不明，不仅租赁业自身发展受到限止，还影响国家的司法、监管和税收。为了有一个公平的市场环境，租赁信息需要对外披露。按照不同的方式对外披露，有不同的披露效果。由于租赁的方式和结构千变万化，有许多概念又是从国外引进，因此要结合中国的特定环境给租赁进行分类，以便让公众掌握正确的披露信息。

由于中国的税收体系尚未完全和国际接轨，特别是按照生产型增值税而不是消费型增值税纳税的制度属于中国特有的。因不同类型的租赁，其税收的基数和税率都有所不同，差别甚大。为了合理纳税，需要对租赁的种类进行分类。

由于行业主管所处位置不同，司法部门、监管部门、财政和税收部门，对租赁有不同的解释，对租赁的分类各有侧重，在分类过程中要符合他们的标准和要求。随着我国加入WTO，租赁按所有制分类发生结构性变化，租赁本身也朝创新租赁阶段发展，原来的分类方式需要不断更新和拓展。要保持动态的分类体系，使之长期保持科学、正确的健康状态。

自从引入“经营租赁”这个外来概念后，由于前期没有正确翻译，许多人把租赁和融资租赁混在一起，把租赁界搞的困惑不清，更加模糊。不仅企业不知何从，连监管部门、立法部门也很茫然。为了搞清租赁的本质，理清自相矛盾的理论，本站重新更新本栏目，让企业明晰租赁的本质，让监管部门知道如何有效监管，让立法部门制定出符合行业发展的法律法规，让新来的学者能接受清晰的概念，不要用租赁疑惑人，也不要被租赁所疑惑。

我们通常所说的“租赁”是一个广义的概念，它既包括传统租赁，又包括现代租赁，是一个“大租赁”的概念。它的定义应该是：在约定的时间内，以支付租金的方式使用他人资产。

上世纪80年代，融资租赁被引入中国后，由于传统租赁还没有恢复，现代租赁不管是兴旺时期还是衰落时期，都在租赁的含义逐渐被窄化，于是出现狭义租赁的概念。所谓“狭义租赁”只是设备融资租赁的范畴。90年代以后，传统租赁又兴旺发达起来，加上“经营租赁”界于传统租赁和现代租赁中间的这么一种模式在里面搅和，造成一些政策方面的误判、误导和无效监管。因此有必要用分类的方式对此加以澄清。

由于分类是门科学，不是谁分一下就得到认可的，它还涉及许多部门的分类、监管，不是简单的学术之争。经过4000多年的发展，特别是50多年现代租赁的突起，使得租赁以很多种形态，存在于经济活动中。他们有许多相似之处，有些却有本质的不同。因此租赁分类涉及到法律纠纷、财务处理、税收政策、金融管制等与国家经济命脉相关的许多政策领域，对国家的金融秩序的稳定和经济发展有很大的影响。

2005年中国租赁业已经进入创新时代，租赁的功能不仅是促进销售、投资和消费，还具有理财、资产管理和盘活闲置资产的功能。不同种类的租赁其功能的侧重点不同，为了给企业经营方向定位，租赁需要分类，以便选择适合自己的经营模式。

要想搞清租赁的分类首先看国家统计局是怎样分类的。

按统计分类：

1994年的分类GB/T 4754-94：

I门6873类——金融保险业门、融资租赁公司类

J门7200类——房地产业门、房地产开发与经营业类(包括各类房地产经营、房地产交易、房地产租赁等活动。)

K门9700类——社会服务业门、租赁服务业类（包括提供机械电子设备、交通工具、办公用品、家庭生活用品、文化体育用品等租赁活动。）

这个分类非常不适应现代租赁业的发展，已经过时被淘汰。但与其相关的政策法规并没有随之变更，因此把这个分类摆在这里。

2003年的分类GB/T4754-2002：

第三产业L门73类——租赁和商务服务门、租赁业类

各种类型的租赁已经归作一个大类独立存在，属于商务服务（注意：不是计划经济时的“商业服务”概念）的范畴。其他门类里再也找不到任何租赁的影子。有人说“某某”租赁不是租赁，只是打着租赁招牌，不应化归租赁业。

融资租赁就是把设备贷款引入租赁后形成的狭义租赁，我们自认为是租赁业。其他行业引入“租赁”后产生的狭义租赁也同样是租赁业。因为它们都有服务贸易的属性，商务服务的性质，我们不能只认自己的创新，不认别人的创新。甚至把“人才”租赁偏激地解释为贩卖人口，还说国外根本就没有这个名词。（有资料显示国外把人才租赁称为：Talent Tenancy）

有人强调我们税法都是针对设备而言的，设备有折旧知识没有折旧。诸不知包括我国在内，世界已经进入知识经济时代，我国的软件也有折旧政策。不应总用旧观念把“商业服务”搅和在一起。

按照合同分类（私法）：

租赁合同——是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

融资租赁合同——是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

这个分类是《中华人民共和国合同法》的分类，租赁合同，承租人享有使用、收益权，出租人享有占有、处置权。融资租赁合同中承租人享有使用、收益、占有权，出租人只享有处置权。

为了更好地理解法律分类，选择英文从侧面诠释这两种租赁：

租赁（rent）通常理解的传统租赁，出租的是物件和服务。它的特点：租金是以承租人占用出租人的物件和服务计算的。习惯上称之为“出租服务”，咬文嚼字者说这个说法不完善，却又拿不出更好的名词。因为所有的租赁形式都有服务，租赁已经不局限于实物，无形资产也可以租赁。

融资租赁（financial leasing）可以翻译成财务租赁，也可以翻译成金融租赁（在中国这个名词被金融机构占用），通常被理解为现代租赁。它的特点：以物为载体，出租资金和服务。租金是以承租人占用出租人资金和服务的时间计算的。正因如此，许多人才大声急呼融资租赁需要严格监管。

不管是传统租赁还是现代租赁都被印上时代的烙印，为此，本站命名为“现代租赁网”也是一个广义租赁的概念，不管是租赁还是融资租赁都在发展，并且有相互融合的趋势。由此产生一种新的租赁模式“operation leasing”被翻译成经营租赁。从它的特点：以物为载体，出租资金和服务。租金是以承租人占用出租人资金和服务的时间计算的。与融资租赁的区别：留有一定比例的余值，不是全额资金。由于不完全性，在会计处理上是按照rent处理的。正因如此，现在已经习惯把中文的租赁（rent）说成经营租赁（operation leasing）。目前业界在这方面处于严重的混乱和矛盾之中。我以为：经营租赁就是融资租赁的一种特殊形式，科学的翻译应该是“经营性融资租赁”。意思就是说：它是融资租赁的范畴（涉及出租资金），但增加“经营”成分。如果不是这样理解就会出现现在的混乱：

管理部门把经营租赁当作租赁来管，不设门槛，企业可以出租资金和服务不受融资租赁监管限制，逃避了租赁监管；税务部门把经营租赁当租赁来管，明明是出租资金却按照出租服务全额征税，让企业把本都赔进去。

在租赁的分类问题上没有专家，只有国家标准。专家给租赁分类完全是一种噱头，仅当热闹看，但不失从专家的分类中找到多种经营模式。

按公法分类：

会计准则

融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移，也可能不转移。满足下列条件之一的就是融资租赁：

（1） 在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

（2） 承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。

（3） 租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分。但是，如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分，则该项标准不适用。

（4）就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；就出租人而言。租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值。但是，如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分、则该项标准不适用。

准则所称最低租赁付款额是指，在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的各种款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。但是，如果承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值、因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，则购买价格也应当包括在内。或有租金是指，金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售百分比。使用量、物价指数等）为依据计算的租金。履约成本是指，在租赁期内为租赁资产支付的各种使用成本；如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。

准则所称最低租赁收款额是指，最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人、但在财务上有能力担保的第三方对出租人担保的资产余值。

（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大修整，只有承租人才能使用。

经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

税法

出租服务——法律上的租赁业务，按照商务服务标准，租金部分全额纳税

融资租赁（有条件销售）——销售时提供金融服务，过去是按照金融保险业标准，差额部分纳税。现在应该说是合理纳税，与金融业纳税标准没有关系，比金融业更合理（银行是利息纳税，属重复纳税），是租赁业独有的税种。

经营租赁——因为具备国家税务总局颁布的《营业税税目注释》的定义：“融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。即：出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入设备租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入设备，以拥有设备的所有权。凡融资租赁，无论出租人是否将设备残值销售给承租人，均按本税目征税。”因此应该按照融资租赁标准纳税，但有的税务官员却不这样认为。

随着我国税制改革，这部分有可能又要重新改写。

按照监管分类：

银监会

融资租赁业务，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物件，提供给承租人使用，向承租人收取租金的交易，它以出租人保留租赁物的所有权和收取租金为条件，使承租人在租赁合同期内对租赁物取得占有、使用和受益的权利。

经营性租赁业务，尚未定义。

商务部

融资租赁公司——从事融资租赁业的租赁公司

其他租赁公司——从事除融资租赁业务的租赁公司

按其他性质分类：

按融资货币分类：

本币租赁——提供以人民币为基础计算租金的租赁服务。

外币租赁——提供以外币为基础计算租金的租赁服务。

按服务地区分类：

境内租赁——出租人和承租人都在中华人民共和国境内的租赁业务。

跨境租赁——出租人或承租人有一方在中华人民共和国境外的租赁业务。

按资产分类：

动产租赁——出租的是机械设备、仪器仪表和交通工具等。

不动产租赁——出租的是房地产等固定资产。

按融资方式分类：

表内融资——租赁物件折旧在承租人一方的属于表内融资

表外融资——凡折旧在出租人一方的融资租赁方式，都属于表外融资。

因为融资租赁是现代租赁的主力军，因此着重介绍部分融资租赁的种类。

简单融资租赁

承租人有意向通过出租人租赁由承租人选择需要购买的租赁物件，出租人通过对租赁项目风险评估后愿意出租租赁物件给承租人使用。为取得租赁物件，出租人首先全额融资购买承租人选定的租赁物件，按照固定的利率和租期，根据承租人占压出租人融资本金时间的长短计算租金，承租人按照租约支付每期租金，期满结束后以名义价格将租赁物件所有权卖给承租人。在整个租赁期间承租人没有所有权但享有使用权，并负责维修和保养租赁物件。出租人对租赁物件的好坏不负任何的责任，设备折旧在承租人一方。

经营性租赁

在融资租赁的基础上计算租金时留有超过10%以上的余值，租期结束时，承租人对租赁物件可以选择续租、退租、留购。出租人对租赁物件可以提供维修保养，也可以不提供，会计上由出租人对租赁物件提取折旧。

融资转租赁

租赁公司若从其他租赁公司融资租入的租赁物件，再转租给下一个承租人，这种业务方式叫融资转租赁，一般在国际间进行。此时业务做法同简单融资租赁无太大区别。出租方从其他租赁公司租赁设备的业务过程，由于是在金融机构间进行的，在实际操作过程中，只是依据购货合同确定融资金额，在购买租赁物件的资金运行方面始终与最终承租人没直接的联系。在做法上可以很灵活，有时租赁公司甚至直接将购货合同做为租赁资产签订转租赁合同。这种做法实际是租赁公司融通资金的一种方式，租赁公司做为第一承租人不是设备的最终用户，因此也不能提取租赁物件的折旧。转租赁的另一功能就是解决跨境租赁的法律和操作程序问题。

返还式租赁

返还式租赁是简单融资租赁的一个分支，它的特点是承租人与租赁物件供货人是一体，租赁物件不是外购，而是承租人在租赁合同签约前已经购买并正在使用的设备。承租人将设备卖给租赁公司，然后做为租赁物件返租回来，对物件仍有使用权，但没有所有权。设备的买卖是形式上的交易，承租企业需将固定资产转为融资租入固定资产。返还式租赁强调了租赁融资功能，失去了租赁的促销功能，类似于“典当”业务。企业在不影响生产的同时，扩大流动资金来源，是一种金融活动。

杠杆租赁

杠杆租赁属于依靠政策的租赁（制度租赁），专门做大型租赁项目的一种有税收好处的融资租赁。主要是由一家租赁公司牵头作为主干公司，为一个超大型的租赁项目融资。首先成立一个脱离租赁公司主体的操作机构——专为本项目成立资金管理公司出项目总金额20％以上的资金，其余部分资金来源主要是吸收银行和社会闲散游资，利用100%享受抵税的好处“以二博八”的杠杠方式，为租赁项目取得巨额资金。其余做法与融资租赁基本相同，只不过合同的复杂程度因涉及面广，随之增大。由于可享受税收好处，操作规范、综合效益好、租金回收安全、费用低，一般用于飞机、轮船、通讯设备和大型成套设备的融资租赁。也是将社会闲散资金吸引到投资活动中的办法之一。

节税租赁

按照我国的税法，融资租赁的还租资金只能从折旧、利息（可摊入成本）中来，超过部分要用税后利润（不可摊入成本）还款。当租期和折旧年限相等时，从资金平衡表中可以看出整个租期前半部分折旧加利息大于租金，后半部分小于租金，但整体差额合计为“零”，可以说不用纳税或者少纳税。如果租期短于租赁物件的折旧期时折旧加利息，不可摊入成本的资金还租的份额要大，企业的税收负担就重。如果将租赁留有一定的余值，并将它按比例和折旧余值相匹配，这是的资金平衡表和折旧与租期相等的效果是一样的，可以达到节税的目的。这种租赁就是节税租赁。

百分比租赁

百分比租赁是把租赁收益和租赁物件营运收益相联系的一种租赁形式。承租人向出租人缴纳一定的基本金后，其余的租金是按承租人营业收入的一定比例支付租金（或有租金）。出租人实际参予了出租人的经营活动，并承担了经营风险。

风险租赁

风险租赁是指在成熟的租赁市场上，出租人以租赁债权和投资方式将设备出租给特定的承租人，出租人获得租金和股东权益作为投资回报的一项租赁交易。简而言之，风险租赁就是出租人以承租人的部分股东权益作为租金的一种租赁形式，这也正是风险租赁的实质所在。

结构式参与租赁

这是以推销为主要目的的融资租赁新方式，它吸收了风险租赁的一部分经验，结合行业特性新开发的一种租赁产品。主要特点是：融资不需要担保；出租人是以供货商为背景组成的；没有固定的租金约定，而是按照承租人的现金流量折现计算融资回收；因此没有固定的租期；出租人除了取得租赁收益外还取得部分年限参与经营的营业收入。

合成租赁

它扩展了融资租赁的内涵，除了提供金融服务外还提供经营服务和资产管理服务，是一种综合性全方位的租赁服务，租赁的收益因此扩大而风险因此而减少，使租赁更显露服务贸易特征。完成这项综合服务需要综合性人才，因此也体现知识在服务中的重要位置，合成租赁的发展，将成熟的租赁行业带入知识经济时代。

委托租赁

委托租赁是出租人在经营租赁的无形资产。如果从事的是经营性租赁，这种委托租赁就是在经营经营性租赁。如果从事的是融资租赁，这种委托租赁就是在经营融资租赁。委托租赁的一大特点就是可以让没有租赁经营权的企业，可以“借权”经营。一般企业利用租赁的所有权与使用权分离的特性，享受加速折旧，规避政策限制。电子商务租赁也是依靠委托租赁作为商务租赁平台的。

联合租赁

类似银团贷款，既由两家以上租赁公司共同对一个项目进行联合融资，提供租赁服务。其联合的方式可以是紧密的，也可以是松散型的。联合的主体可以是融资租赁公司，也可以是非融资租赁公司或其他战略投资人。

创新租赁

租赁在中国，已经进入第三个发展阶段——创新租赁。它是以保障租赁当事人各方利益的同时，将风险分散到当事人中间。具体做法灵活多变。实际上，它已经将融资租赁和经营性租赁结合起来，发展成现代租赁。由于需要创新，因此每个项目的做法都会有所不同。创新是该项租赁业务的生命。